Τα ψέματα του Μαξίμου για τη νέα Σύμβαση του Ελληνικού

Γράφει ο Ειδικός Συνεργάτης 

Το Νοέμβριο του 2014 η Εισαγγελία του ΣΔΟΕ ανέθεσε σε δύο ανεξάρτητους Πραγματογνώμονες Πολιτικούς Μηχανικούς, τον Γεώργιο Αναματερό και τον Ιωάννη Μελά, να αποφανθούν σχετικά με την εμπορική αξία του Μητροπολιτικού Πόλου Ελληνικού - Αγίου Κοσμά.

Στους πραγματογνώμονες προσκομίσθηκαν από το ΤΑΙΠΕΔ στοιχεία που αποτελούσαν μέχρι τότε… επτασφράγιστο μυστικό, όπως: η από 14-11-2014 Σύμβαση μεταξύ ΤΑΙΠΕΔ και επενδυτικού σχήματος υπό την Lamda Development, το από 2013 Σχέδιο Γενικής Διατάξεως (Concept Masterplan) του επενδυτή (που εκπονήθηκε από το αρχιτεκτονικό γραφείο Foster & Partners), η από 11-3-2014 τεχνική έκθεση της Δέκαθλον Α.Ε. σχετικά με τα από το Νόμο επιτρεπόμενα (χρήσεις γης, ύψη κ.λπ.) και, φυσικά, η από 18-3-2014 εκτίμηση της American Appraisal Hellas σχετικά με την αξία του ακινήτου. 

Από την πραγματογνωμοσύνη του κ. Αναματερού, που δημοσιεύτηκε ολόκληρη αποκλειστικά από τα dikaiologitika.gr (στα μέσα Απριλίου του 2016), αλλά και από τα πορίσματα της πραγματογνωμοσύνης του κου Μελά, τα οποία είχαν διαρρεύσει στον ηλεκτρονικό τύπο νωρίτερα, προκύπτει η εξής σειρά ανακολουθιών στην ανακοίνωση που έβγαλε το Μαξίμου την προηγούμενη εβδομάδα και η οποία επιχειρούσε να αναδείξει τα «κέρδη» που προκύπτουν για το Ελληνικό Δημόσιο από την τωρινή Σύμβαση (μνημόνιο κατανόησης) μεταξύ ΤΑΙΠΕΔ και επενδυτή, σε σχέση με την πρώτη Σύμβαση (14-11-2014): 

1) Οι συντάκτες της ανακοίνωσης προσθέτουν στο τίμημα των 915 εκατ. ευρώ το 1,5 επιπλέον δισ. ευρώ που θα δοθεί βάσει της νέας Συμβάσεως από την Lamda Development για έργα εντός του ακινήτου. Προσθέτουν, δηλαδή, στο τίμημα που θα πάρει το Ελληνικό Δημόσιο για την πώληση του ακινήτου, το κατασκευαστικό κόστος που εκ των πραγμάτων αναλαμβάνει ο επενδυτής! Και έτσι ισχυρίζονται ότι ανεβαίνει το τίμημα στα 2,415 δισ. ευρώ. Αυτό είναι εξωφρενικό! Μα τότε γιατί να μην προσθέσουν και τα 6 δισ. ευρώ που από την πρώτη Σύμβαση πρέπει να διαθέσει ο επενδυτής για έργα εντός του ακινήτου και να λένε ότι το τίμημα είναι γύρω στα 9 δισ. ευρώ;

 

 2) Το τίμημα αυτό καθεαυτό ελάχιστα άλλαξε. Αν η αποπληρωμή του πλήρους ποσού (915 εκατομμύρια) δεν έχει συμφωνηθεί πλέον να γίνει σε βάθος δεκαετίας, όπως με την πρώτη Σύμβαση, αλλά λίγο νωρίτερα, η παρούσα αξία του τιμήματος αντί να εκτιμάται σε 600.000.000 ευρώ, θα εκτιμάται ίσως σε 650.000.000 ευρώ. Δηλαδή, «τι Γιάννης, τι Γιαννάκης», αφού σύμφωνα με τα πορίσματα των κ. Αναματερού και Μελά, η εμπορική αξία του ακινήτου είναι από 2,5 έως και τέσσερεις φορές μεγαλύτερη –και πάντα σύμφωνα με συντηρητικούς υπολογισμούς. 

3) Λέει η ανακοίνωση ότι η οικοδομήσιμη γη (εννοεί προφανώς την συνολική δομήσιμη επιφάνεια) είναι πλέον 2.700.000 m2 αντί για 3.600.000 m2 που ήταν πριν. Επίσης αναληθές. Και με την πρώτη Σύμβαση τόσο ήταν περίπου. Για την ακρίβεια ήταν 2.893.907 m2, καταμερισμένα ως εξής: οικιστική χρήση: 1.061.175 m2, τουριστική χρήση: 295.726 m2, χρήση γραφείων: 280.000 m2, εμπορική χρήση: 273.500 m2, χρήσεις υγείας και πρόνοιας: 75.396 m2, χρήσεις εκπαίδευσης: 210.000 m2, χρήσεις πολιτισμού: 25.000 m2, χρήσεις αναψυχής: 209.432 m2, χρήσεις αθλητισμού: 125.000 m2, διατηρητέα / διατηρήσιμα: 86.870 m2, κοινωφελείς χρήσεις: 225.000 m2, κτίρια υποδομών: 26.808 m2. 

4) Το μητροπολιτικό πάρκο πρασίνου και αναψυχής παραμένει όπως και πριν, με έκταση 2.000.000 m2 -δεν έγινε δηλαδή καμία αύξηση της έκτασής του. Επίσης πρέπει να σημειωθεί ότι το μητροπολιτικό πάρκο δεν είναι μια ευγενική προσφορά του Ομίλου Λάτση, αλλά προαπαιτούμενο από τον Ν. 4062/2012. Το δε Master plan του επενδυτή έχει ακριβώς υιοθετήσει το ελάχιστο επιτρεπόμενο εμβαδόν που προβλέπει ο Νόμος: 2.000.000 m2 (άρθρο 2, παρ. 3, περίπτ. ε). Όσο για τα υπόλοιπα 900.000 m2 των χώρων πρασίνου της ανακοίνωσης και πριν ήταν περίπου τόσα, αν ρίξει κάποιος μια ματιά στο Master plan της Foster & Partners! Είναι ακάλυπτοι χώροι και πλατείες (υπενθυμίζεται ότι σύμφωνα με το Νόμο το μέγιστο επιτρεπόμενο ποσοστό κάλυψης για κτίρια και εγκαταστάσεις είναι 35% επί της συνολικής έκτασης του ακινήτου, δηλαδή, περίπου 6.000.000 m2 * 0,35 = 2.100.000 m2 (βλ. άρθρο 2, παρ. 3, περ. δ). 

5) Αναφέρει η ανακοίνωση μια σειρά έργων που δεσμεύεται ότι θα υλοποιήσει ο επενδυτής (μεταξύ των οποίων συγκαταλέγονται οι ανοιχτοί χώροι του μητροπολιτικού πάρκου πρασίνου και αναψυχής, οι πρωτεύουσες συγκοινωνιακές υποδομές και εγκαταστάσεις, οι κύριες εγκαταστάσεις και τα δίκτυα κοινής ωφέλειας, το κέντρο διαλογής ανακυκλώσιμων υλικών, τα απαιτούμενα λιμενικά έργα, η παράκαμψη και υπογειοποίηση τμήματος της Λεωφόρου Ποσειδώνος (εφόσον εγκριθεί), τα έργα ανασύστασης / διευθέτησης ρεμάτων, η αναπαλαίωση, λειτουργία και ανάδειξη των διατηρητέων κτηρίων εντός του ακινήτου, η ανάπλαση/ αναβάθμιση παραλίας περίπου 1 χλμ. Κ.λπ.). Μα αυτά τα έργα αναλάμβανε ο επενδυτής και πριν να τα πραγματοποιήσει (με εξαίρεση το κέντρο διαλογής ανακυκλώσιμων υλικών σε περιοχή εκτός του ακινήτου). Στην πραγματικότητα, ο επενδυτής αναλάμβανε να πραγματοποιήσει οποιοδήποτε έργο είχε να κάνει με την ολοκλήρωση του επιχειρηματικού του σχεδίου, εντός του ορίου του ακινήτου!

 6) Λέει η ανακοίνωση ότι η κατασκευή του πάρκου θα ξεκινήσει αμέσως και ότι σταδιακά θα τίθενται στην διάθεση των πολιτών τμήματά του. Μα και προηγουμένως το ίδιο προβλεπόταν να γίνει. Δεν αναφερόταν όμως τελικό χρονοδιάγραμμα - όπως και τώρα δεν αναφέρεται. 

7) Αποκαλύπτεται ότι η ελεύθερη παραλία για το κοινό θα είναι μήκους 1 χλμ. Μα η συνολική πρόσοψη του Μητροπολιτικού Πόλου στον Σαρωνικό είναι 3,5 χλμ! Δεν ξέρουμε πλέον τι προβλέπεται, πάντως σύμφωνα με την πρώτη Σύμβαση δεν δίνονταν ρητώς 2,5 χλμ. παραλίας χάρισμα στον επενδυτή! 

8) Γιατί η ανακοίνωση χαρακτηρίζει ως «παραμονή» αυτήν του Αθλητικού Κέντρου Νεότητας Αγίου Κοσμά, αφού θα είναι προσωρινή; Από τον χώρο που βρίσκεται τώρα το Κέντρο (που έχει τεράστια αξία λόγω της άμεσης επαφής του με το θαλάσσιο μέτωπο), το Κέντρο θα μεταφερθεί ανατολικότερα της Ποσειδώνος, εντός του μητροπολιτικού πάρκου -και με έξοδα του Δημοσίου: αυτό προκύπτει από την ανακοίνωση, αφού αναφέρεται ότι ο επενδυτής θα υλοποιήσει το μεγαλύτερο μέρος (και όχι όλο) των πολιτιστικών και αθλητικών χρήσεων εντός του Μητροπολιτικού Πάρκου. 

Ανοιχτά τα σημαντικά ζητήματα 

Παρ' ότι και για την νέα Σύμβαση παραχώρησης του Μητροπολιτικού Πόλου Ελληνικού - Αγίου Κοσμά υπάρχει πέπλο άκρας μυστικότητας, από όλα τα παραπάνω γίνεται φανερό ότι το Δημόσιο σίγουρα δεν υπέγραψε μία Σύμβαση με ευνοϊκότερους όρους, όπως ανερυθρίαστα διατείνεται η κυβέρνηση, σε σχέση με την πρώτη Σύμβαση. Αντιθέτως όλα τα μεγάλα ζητήματα που ανεδείχθησαν από τις πραγματογνωμοσύνες Αναματερού και Μελά παραμένουν ανοιχτά. Μεταξύ των οποίων και τα εξής: 

1) Το τίμημα παραμένει εξευτελιστικό. 

• Σύμφωνα με τον κ. Αναματερό, ο οποίος εξέτασε εξονυχιστικά την εκτίμηση της American Appraisal για λογαριασμό του ΤΑΙΠΕΔ, δεν θα έπρεπε η εμπορική αξία του ακινήτου να ταυτιστεί με την επενδυτική αξία του σχεδίου του Ομίλου Λάτση (και μάλιστα με την υιοθέτηση μιας μεθόδου, των προεξοφλημένων ταμιακών ροών, που χρησιμοποιείται μόνο σε εκτιμήσεις σχετικές με επιχειρήσεις που βρίσκονται σε λειτουργία). Ακόμη κι έτσι όμως, το ρίσκο που αναλαμβάνει ο επενδυτής (ολοκλήρωση έργων σε βάθος 25ετίας, πώληση διαμερισμάτων σε βάθος 30ετίας κ.λπ.) δεν είναι σε καμία περίπτωση υψηλό (δεδομένης και της θέσεως του ακινήτου, αλλά και της διεθνούς ζήτησης που θα υπάρξει για τα προϊόντα της ανάπτυξης), για να δικαιολογείται από την πλευρά του εκτιμητικού οίκου η υιοθέτηση τόσο δυσμενών ως προς το εκτιμητικό αποτέλεσμα παραδοχών (π.χ. συντελεστής προεξοφλήσεως 14,5%). Κατά τον κ. Αναματερό το τίμημα δεν θα έπρεπε να είναι κάτω από 1,5 δισ. ευρώ. 

• Σύμφωνα με τον κ. Μελά από την άλλη, ο οποίος κι αυτός ισχυρίζεται ότι η εμπορική αξία του ακινήτου είναι εντελώς ανεξάρτητη από την επενδυτική αξία του σχεδίου της Lamda Development (του «σεναρίου Foster»), το τίμημα δεν θα έπρεπε να είναι κάτω από 2,3 δισ. ευρώ. Αυτός προχωρεί στην εκπόνηση ενός σεναρίου βέλτιστης αξιοποιήσεως του ακινήτου, σύμφωνα με το οποίο πωλούνται σε (περισσότερους του ενός) ιδιώτες επενδυτές οικόπεδα με προκαθορισμένες χρήσεις γης, τα οποία αναλαμβάνουν αυτοί να αξιοποιήσουν εν ευθέτω χρόνω και με δικές τους δαπάνες, ενώ το κράτος αναλαμβάνει την κατασκευή των διαφόρων υποδομών (μεταξύ των οποίων φυσικά και του Μητροπολιτικού Πάρκου, που επιβάλλεται από τον Ν.4062/2012). Σύμφωνα με τον κ. Μελά, το σχέδιο αυτό δεν είναι μόνο ορθότερο από εκτιμητικής απόψεως, αλλά είναι και ρεαλιστικότερο, αφού θα οδηγήσει εν τοις πράγμασι σε μεγαλύτερα κέρδη για το Δημόσιο και σε μεγαλύτερη ανάπτυξη, καθώς στην παρούσα περίοδο κρίσεως τα «κενά» οικόπεδα είναι εξαιρετικώς περιζήτητα (λόγω χαμηλού ΕΝΦΙΑ, επειδή η κατασκευή έχει «παγώσει» κ.λπ.), ιδίως αυτά που βρίσκονται στο παράκτιο μέτωπο της «Αθηναϊκής Ριβιέρας». 

2) Όμως δεν είναι μόνο το τίμημα που είναι εξευτελιστικό. Σύμφωνα με την από τον Ιούλιο του 2013 τεχνική έκθεση της 3ΝΚ Σύμβουλοι Μηχανικοί, που εκπονήθηκε για λογαριασμό της Ελληνικό Α.Ε. και την οποία αναφέρει η πραγματογνωμοσύνη Αναματερού, το κόστος μετεγκατάστασης των φορέων δημόσιου χαρακτήρα που στεγάζονται στο ακίνητο είναι περίπου 135 εκατ. ευρώ, κόστος που σύμφωνα με την πρώτη Σύμβαση το επωμίζεται ολόκληρο το ελληνικό Δημόσιο (άρθρο 2.2. (xi) της Σύμβασης). Έχει αλλάξει κάτι υπέρ του Δημοσίου με την νέα Σύμβαση; Και έχει προβλεφθεί πού θα μεταφερθούν οι φορείς αυτοί; (Αναφέρονται ενδεικτικά: Υπηρεσία Πολιτικής Αεροπορίας, Εθνικό Κέντρο Θαλασσίων Ερευνών, ΕΜΥ, Ολυμπιακά γήπεδα, εγκαταστάσεις μέσων μαζικής μεταφοράς, πλείστες δημόσιες υπηρεσίες, θεραπευτήρια κ.λπ.). 

3) Ενώ με το Νόμο ΤΑΙΠΕΔ (Ν. 3986/2011) ένα ακίνητο του Δημοσίου μπορεί να παραχωρηθεί για 50 χρόνια το πολύ (βλ. άρθρο 19, παρ. 2 του Νόμου), δυνάμει των υπ' αριθμ. 225/2013 και 234/2013 Αποφάσεων της Διυπουργικής Επιτροπής Αναδιαρθρώσεων και Αποκρατικοποιήσεων, όχι μόνον παραχωρείται ο Μητροπολιτικός Πόλος Ελληνικού - Αγίου Κοσμά για 99 χρόνια, αλλά δίνεται και το 30% εξ αδιαιρέτου συγκυριότητας επί της γης στον ιδιώτη επενδυτή! Άλλαξε ή προβλέπεται να αλλάξει ο επαχθέστατος αυτός όρος για το Δημόσιο; 

4) Δεδομένου του ότι η Σύσταση Δικαιώματος Επιφανείας δεν έχει ακόμη υπογραφεί μεταξύ του ΤΑΙΠΕΔ και της Lamda Development, δεν έχει ακόμη αποκλεισθεί π.χ. το να απαιτήσει η τελευταία δικαίωμα αποζημιώσεως για ακίνητα που θα ανεγείρει επί του εκτιμωμένου - ή να μην παραιτηθεί καν του Δικαιώματος Επιφανείας (βλ. άρθρο 20 του Νόμου ΤΑΙΠΕΔ). Έχει προβλεφθεί στην νέα Σύμβαση κάποιο άρθρο που να αναγκάζει τον επενδυτή να παραιτηθεί του Δικαιώματος αυτού; 

5) Με τα άρθρα 9.5 και 15.1 της από 14-11-2014 Σύμβασης ο επενδυτής θα έχει τη δυνατότητα, κατόπιν προηγούμενης έγγραφης συναίνεσης του ΤΑΙΠΕΔ, την οποία δεν θα αρνείται άνευ ευλόγου αιτίας, να τροποποιεί το Τελικό Σχέδιο Ολοκληρωμένης Αναπτύξεως. Έχει γίνει πιο συγκεκριμένο στην νέα υπογραφείσα Σύμβαση πώς ακριβώς θα τροποποιεί αυτό το Σχέδιο, ή μπορεί ξαφνικά να δούμε τον επενδυτή να πουλάει τα παράκτια οικόπεδα της… Αθηναϊκής Ριβιέρας και να βγάζει με μιας τα έξοδα της αγοράς του; 

6) Το επενδυτικό σχέδιο προβλέπει πράγματα όσον αφορά σε επιτρεπόμενες χρήσεις γης, επιτρεπόμενα ύψη, επιτρεπόμενη δόμηση, που είτε πρέπει να επιτραπούν κατά παρέκκλιση, είτε δεν μπορούν να επιτραπούν καθόλου από τον Ν. 4062/2012. Η Δέκαθλον, τεχνικός σύμβουλος του ΤΑΙΠΕΔ, αγνόησε να αναφέρει αρκετά από αυτά: 7 ουρανοξύστες (αντί των επιτρεπομένων 2, που προβλέπει ο Νόμος), συντελεστής δόμησης που ξεπερνά σε αρκετές ζώνες προς πολεοδόμηση το κατά κανόνα επιτρεπόμενο 0,8 (όσον αφορά στο σύνολο της έκτασης της ζώνης) και σε κάποιες ζώνες αναπτύξεως ακόμη και τον κατά παρέκκλιση επιτρεπόμενο (ιδίως στην ζώνη τουρισμού αναψυχής, με συντελεστή 0,2, όπου προβλέπεται να γίνει το καζίνο). Επισημαίνεται ότι αν λόγω δικαστικών αποφάσεων ή διοικητικών πράξεων επέλθει μείωση της προτεινομένης από το σενάριο δομήσιμης επιφανείας άνω του 3%, ο επενδυτής δικαιούται αποζημίωσης βάσει της πρώτης Σύμβασης (βλ. άρθρ. 6.4 και 20.1 έως 20.6). Βάσει της νέας Συμβάσεως έχει προβλεφθεί να διορθωθεί κάτι; 

7) Ο επενδυτής βάσει της πρώτης Σύμβασης (βλ. άρθρ. 11.1) δικαιούται αποζημίωσης και στην περίπτωση καθυστέρησης των εργασιών λόγω εύρεσης αρχαιοτήτων (και μιλάμε για ένα ακίνητο όπου αποδεδειγμένα έχουν βρεθεί σε πολύ μεγάλη κλίμακα αρχαιότητες). Βάσει της νέας Σύμβασης έχουν προβλεφθεί καλύτεροι όροι για το Δημόσιο; 

Από το να κομπάζουν, λοιπόν, για τα δήθεν οφέλη της νέας Σύμβασης (σε σχέση με την πρώτη), τα μέλη της κυβέρνησης πρέπει να απαντήσουν στις παραπάνω ερωτήσεις. 

Τέλος, για το κατά πόσο το όλο εγχείρημα του Ελληνικού θα τονώσει την ελληνική οικονομία ή είναι απλώς και μόνο μια αποικιοκρατικής φύσεως διαδικασία, προορισμένη να ευνοήσει αποκλειστικά και μόνο τα συμφέροντα του επενδυτή (σε βάρος κυρίως των τοπικών κοινωνιών), αυτό είναι κάτι που δεν χρειάζεται να είναι κανείς εξειδικευμένος μηχανικός για να το αντιληφθεί. 

Διαβάστε την έρευνα που δημοσίευσαν τα dikailogitika.gr με τίτλο: Πώς χάρισαν το Ελληνικό στη Lamda Development

www.dikaiologitika.gr

Το δούλεμα πάει σύννεφο

 Αύξηση του χρέους θα φέρει ακόμη κι ο «κόφτης» του 15%

 

 

 Απανωτά είναι τα πολιτικά χαστούκια που δέχεται ο Αλέξης Τσίπρας και η κυβέρνηση στο θέμα του δημόσιου χρέους. Κοινό τους γνώρισμα η αμφισβήτηση των υποτιθέμενων ευεργετικών αποτελεσμάτων των πρόσφατων συμφωνιών της κυβέρνησης με τους Ευρωπαίους, που αποτελούν συνέχεια του Μνημονίου Τσίπρα, τα οποία η κυβέρνηση εξακολουθεί να εμφανίζει ως οριστική λύση του προβλήματος του χρέους.

 Η κυβέρνηση εξαφανίζει ωστόσο από το πλάνο τρεις παραμέτρους.

 Πρώτο, πως ούτε η απόφαση της 9^ης Μαΐου, ούτε η απόφαση της 24^ης Μαΐου περιλαμβάνουν δέσμευση των πιστωτών για ρύθμιση του χρέους. 

Εάν κι εφ’ όσον… είναι οι διατυπώσεις που επιλέγουν και κατ’ επανάληψη χρησιμοποιούν στις αποφάσεις.

Δεύτερο, η κυβέρνηση υποτιμάει τις εξαιρετικά αρνητικές επιπτώσεις που θα επιφέρουν στο ΑΕΠ και την πραγματική οικονομία τα αντιλαϊκά μέτρα που ψηφίζει. Δεν είναι δυνατό να αφαιμάζεις από την οικονομία 8,3 δισ. ευρώ και να περιμένεις να αυξηθεί το προϊόν!

Τρίτο, η κυβέρνηση υπερτιμάει τις ευεργετικές επιπτώσεις που θα έχουν τα μέτρα ανακούφισης που ενδέχεται να λάβουν οι Ευρωπαίοι ακόμη και στην εξυπηρέτηση του χρέους, αφήνοντας προς ώρας κι εμείς εκτός συζήτησης το ύψος του (που ως ποσοστό του ΑΕΠ δεν παύει να αποτελεί το πιο αξιόπιστο κριτήριο εξέτασής του διαχρονικά και διεθνώς).

ΛΕΩΝΙΔΑΣ ΒΑΤΙΚΙΩΤΗΣ

Ενδεικτική ήταν η αποτίμηση του υπερσυντηρητικού γερμανού οικονομολόγου Χάουαρντ Ζιν στο πλαίσιο συνέντευξής του στην εφημερίδα Ναυτεμπορική που χαρακτήρισε τη συμφωνία ως «τα θεμέλια για ένα νέο σπιράλ χρέους στο μέλλον» κι αντιπαραγωγική γιατί δεν περιλαμβάνει τίποτε που θα μπορούσε να κάνει τη χώρα να ανακτήσει την ανταγωνιστικότητά της στο μέλλον.

Οι κυβερνητικές επευφημίες αναδεικνύουν τον περίφημο «κόφτη χρέους», βάσει του οποίου η επικείμενη αναδιάρθρωση θα σχεδιαστεί με γνώμονα τον προσδιορισμό των ετήσιων χρηματοδοτικών αναγκών.

 Έτσι ο πρωθυπουργός εμφανίζει ως κατόρθωμά του το όριο του 15% του ΑΕΠ, το οποίο θα αποτελεί το ανώτατο όριο ετήσιων πληρωμών στο σχεδιασμό του νέου διακανονισμού, σε βαθμό μάλιστα να παραπονιέται πως όλοι μιλούν για τον «κόφτη δαπανών» και κανένας για τον «κόφτη χρέους». 

Η αλήθεια όμως είναι πώς ούτε δικό του επίτευγμα είναι ο «κόφτης χρέους», ούτε το όριο του 15% διασφαλίζει τη βιωσιμότητά του. Άλλωστε αυτό που διερευνάται σε μια ανάλυση βιωσιμότητας δεν είναι η αποπληρωμή, αλλά το χρέος. Στοιχειώδες…

Ο «κόφτης χρέους» εισήλθε επίσημα στη συζήτηση από το ΔΝΤ, που μπορεί να χαρακτηρίζεται ως ο «κακός» της υπόθεσης από την κυβέρνηση, αυτό όμως δεν την εμποδίζει να κάνει επιλεκτική χρήση και πλήρη υιοθέτηση των προτάσεων της. 

Γράφει λοιπόν το ΔΝΤ στην τελευταία έκθεση βιωσιμότητας του ελληνικού χρέους που εκδόθηκε τον Μάιο του 2016 (απ’ όπου και τα διαγράμματα που δείχνουν την  επιδείνωση της βιωσιμότητας, σε σχέση με το 2015): «Ειδικότερα, το προσωπικό του ΔΝΤ έχει συστήσει την στροφή από ένα πλαίσιο αποθέματος (χρέος προς ΑΕΠ) σε ένα πλαίσιο ροών (ακαθάριστες χρηματοδοτικές ανάγκες), οι οποίες μπορούν να συλλάβουν καλύτερα το αληθινό βάρος χρέους της Ελλάδας, δεδομένου ότι ο κύριος όγκος του ελληνικού χρέους παρέχεται από τους Ευρωπαίους εταίρους».

Κατά συνέπεια ο Τσίπρας καμαρώνει για την επινόηση που εισήγαγε το ΔΝΤ, προφανώς εκ του πονηρού στην προσπάθειά του να κρύψει την εκτόξευση του χρέους στα σημερινά δυσθεώρητα επίπεδα.

Πολύ πιο σημαντικό όμως είναι ότι το ίδιο το ΔΝΤ απορρίπτει τον κόφτη στο ύψος του 15%, χαρακτηρίζοντάς τον ως ανεπαρκή!

 Αναφέρει για την ακρίβεια η ίδια έκθεση βιωσιμότητας του χρέους, στο σημείο 7: «Οι αναλύσεις του ταμείου υποθέτουν ότι η εκπλήρωση των στόχων βιωσιμότητας θα απαιτούσε οι ακαθάριστες χρηματοδοτικές ανάγκες να παραμείνουν όχι μόνο κάτω από 15% του ΑΕΠ, αλλά κάτω από 10% μέχρι περίπου το 2040 και να αυξηθούν στο 20% μέχρι το 2060.

 Αυτό το συμπέρασμα είναι όμοιο με το συμπέρασμα του ταμείου στην έκθεση βιωσιμότητας του Ιουνίου του 2015. Οι χαμηλές ακαθάριστες χρηματοδοτικές ανάγκες μέχρι το 2040 είναι ουσιαστικές για να προσφέρουν χρόνο να μειωθεί σημαντικά το χρέος και να επιτραπεί ο δανεισμός με επιτόκια συμβατά με τη βιωσιμότητα του χρέους, έτσι ώστε η πορεία του χρέους να μπορεί να μείνει σε μια φθίνουσα πορεία στη συνέχεια.

 Για παράδειγμα, η σταθεροποίηση των χρηματοδοτικών αναγκών στο 15% του ΑΕΠ μέχρι το 2040 θα προκαλούσε μια ανεπαρκή μείωση στο επίπεδο του χρέους, καθώς θα οδηγούσε στη χρηματοδότηση από την αγορά με επιτόκια που δε συνάδουν με τη βιωσιμότητα του χρέους (τόσο οι ακαθάριστες χρηματοδοτικές ανάγκες όσο και το χρέος θα εισέρχονταν σε μια ανοδική τάση μετά το 2040)».

Έτσι, οι ισχυρισμοί του Τσίπρα διαψεύδονται απ’ αυτούς που άνοιξαν τη σχετική συζήτηση κι έχουν κατ’ επανάληψη «τρέξει» τις πιο απίθανες προσομοιώσεις επάνω στην εξέλιξη του ελληνικού χρέους! 

Κοινώς μας δουλεύει… 

Το άρθρο δημοσιεύθηκε στην  εφημερίδα Πριν στις 12 Ιουνίου 2016

Βαλαβάνη: "Όχι στην αποικιακή εκποίηση του Ελληνικού - Ο αγώνας, σε κάθε περίπτωση, συνεχίζεται."

 

 

Η πρ. Υπουργός Οικονομικών Νάντια Βαλαβάνη έκανε την ακόλουθη δήλωση:

«H προχθεσινή υπογραφή, υπό τον οικονομικό «βούρδουλα» των δανειστών έτσι ώστε ο εξευτελισμός της ελληνικής κυβέρνησης να γίνει τέλειος, της συμφωνίας κατανόησης μεταξύ ΤΑΙΠΕΔ και του Ομίλου, ιδιοκτησίας της Οικογένειας Λάτση, LamdaDevelopment για το πέρασμα του συνόλου των μετοχών της δημόσιας εταιρείας «Ελληνικό ΑΕ» στην εταιρεία που η Lamda D. ίδρυσε ειδικά γι’ αυτό το σκοπό, την «Hellinikon Global I.S.A.» με έδρα το Λουξεμβούργο, είναι πράγματι «μια ιστορική μέρα»: Όχι βέβαια επειδή τερματίστηκε η «κόκκινη τρομοκρατία» (Δήμαρχος Ελληνικού-Αργυρούπολης) ούτε καν επειδή έγινε «ένα σημαντικό βήμα στον τομέα των ιδιωτικοποιήσεων» (Αμερικανός Πρέσβης στην Αθήνα). Αλλά επειδή έσπευσαν να «προλάβουν» την τυχόν ακύρωση χωρίς συνέπειες, εφόσον περνούσε «άπρακτη» η καταληκτική long stop date της 14^ης Νοεμβρίου 2016, της συνυποσχετικής που είχαν υπογράψει παραμονές των εκλογών, στις 14.11.2014, οι ίδιοι συμβαλλόμενοι.

«Επικαιροποιώντας», σύμφωνα με την ανακοίνωση της Lamda D., τη συμφωνία του 2014, θέτουν για πρώτη φορά από τις εκλογές του Ιανουαρίου 2015 και πάλι σε κίνηση το εγχείρημα οριστικής «δέσμευσης» του τελευταίου μεγάλου ελεύθερου πνεύμονα στο λεκανοπέδιο Αττικής, ικανού να επιδράσει στο μικροκλίμα του.

 Εισάγοντας το αυτή τη φορά στην τελική ευθεία – πράγμα που κάνει όχι αδύνατη, αλλά πολύ δύσκολη την επιστροφή -, σε συνδυασμό και με την πρόβλεψη σταθερής ανόδου της μέσης θερμοκρασίας στα επόμενα χρόνια, καταδικάζουν έτσι την Αθήνα σε μια ύπαρξη στα όρια του αβίωτου.

Αποτινάζουν, ταυτόχρονα, την προοπτική μιας πραγματικά ήπιας αξιοποίησης-ανάπλασης αυτού του τεράστιου χώρου, με μετατροπή του σε Μητροπολιτικό Πάρκο υψηλού πράσινου, φθηνού στη φύτευση και συντήρηση του και οικονομικού ως προς τους φυσικούς πόρους που θα καταναλώνει, πριν απ’ όλα ως προς το νερό.

Με διατήρηση της νέας δόμησης στο χαμηλότερο δυνατόν επίπεδο, συμπληρωματικά μόνο στα υπάρχοντα 60.000 τμ δομημένων χώρων του παλιού αεροδρόμιου.

Με νέες θέσεις εργασίας πραγματικές κι όχι πλασματικές, καθώς δε θα καταστρέφουν τις υπαρκτές θέσεις εργασίας στους όμορους δήμους – όπως έχει συμβεί παντού όπου ανοίγουν mall, με πρόσφατο παράδειγμα την ερήμωση της αγοράς του Αγίου Δημητρίου από την έναρξη λειτουργίας του mall Αγίου Δημητρίου -, αλλά θα είναι συμπληρωματικές. Για την τοπική και υπερτοπική αναψυχή, πολιτισμό και αθλητισμό των εργαζόμενων και των οικογενειών τους - των γύρω δήμων, ευρύτερα του Λεκανοπέδιου, αλλά και των επισκεπτών της Αθήνας.

Και βέβαια με ενσωμάτωση όλων των δημοσίων λειτουργιών, συμπληρώνοντας τις με κάποιες ακόμα απολύτως αναγκαίες - από το FIR Αθηνών, το αμαξοστάσιο της ΕΘΕΛ για τη Νότια Αθήνα και το Αθλητικό Κέντρο Αγίου Κοσμά μέχρι το Μητροπολιτικό Ιατρείο Ελληνικού, το ΕΛΚΕΘΕ και τον αστικό αγρό, τα πανάκριβα κι ακόμα απλήρωτα Ολυμπιακά Ακίνητα, τα νέα νεκροταφεία και σταθμούς ανακύκλωσης απορριμμάτων των όμορων Δήμων, δομές για ΑΜΕΑ και εθνικοτοπικούς συλλόγους, αρχαιότητες στον άξονα τριών αρχαίων δήμων κι ελεύθερες παραλίες. 

Με δημόσιο φορέα διαχείρισης, στον οποίο θα συμμετέχουν οι δήμοι και οι συλλογικότητες πολιτών της ευρύτερης περιοχής.

Τα παραπάνω περιγράφει η γνωστή μελέτη του ΕΜΠ, που χρόνια τώρα αναλύεται κι επικαιροποιείται. Γι’ αυτά παλεύει χρόνια τώρα το κίνημα στα Νότια της Αθήνας: Από τότε που έγινε φανερό ότι οι υποσχέσεις για Μητροπολιτικό Πάρκο τριών διαδοχικών πρωθυπουργών του δικομματισμού προ Μνημονίων δεν είχαν καμιά αξία. (Με την υπογραφή του MOU στις 7.6.2016 την ίδια αξία εμφανίζονται να έχουν και οι κατηγορηματικές δεσμεύσεις ενός τέταρτου, του σημερινού Πρωθυπουργού.)

Στον αντίποδα μιας τέτοιας θεώρησης ουσιαστικής βελτίωσης της ζωής των ανθρώπων στην Αττική με αξιοποίηση του Ελληνικού ως δημόσιου χώρου, βρίσκεται η εκμετάλλευση του ως εν μέρει «κλειστής» πόλης κατοικίας και «διεθνούς» κέντρου ψυχαγωγίας (καζίνο και ουρανοξύστες-ξενοδοχεία) πλούσιων έως πολύ πλούσιων «πάνω στο κύμα» και εν μέρει «υπερτοπικού» κέντρου εμπορίου, γραφείων και υπηρεσιών, αλλά και (ιδιωτικής) πανεπιστημιακής εκπαίδευσης και υγείας στα ενδότερα του πρώην αεροδρόμιου.

Χέρι-χέρι με μια τέτοια θεώρηση, στην οποία ακρογωνιαίος λίθος αποτελεί ο συνδυασμός του μέγιστου δυνατού κέρδους με το μικρότερο κόστος κι επιχειρηματικό ρίσκο για τον «επενδυτή», η εκποίηση του Ελληνικού υλοποιείται με καθαρά αποικιακούς όρους. Προφανώς γι’ αυτό δε στάθηκε αρκετή αιτία για να καθυστερήσει η υπογραφή της συμφωνίας, η διπλή διερεύνηση που «τρέχει»: Η δικαστική, με ερώτημα τη διάπραξη απιστίας σε βαθμό κακουργήματος από τον Εισαγγελέα Οικονομικού Εγκλήματος, και η «ευρωπαϊκή» διαδικασία ελέγχου - ερώτημα της Επιτροπής Αναφορών προς την Κομισιόν - στο Ευρωκοινοβούλιο.

Οι ελάχιστες οριακές «βελτιώσεις» της αρχικής σύμβασης, με υιοθέτηση ελάχιστων από τη δέσμη «συμβιβαστικών» προτάσεων της Ομάδας Έργου που συγκρότησε η κυβέρνηση προκειμένου να λειτουργήσει ως «φύλλο συκής» για την «προσχώρηση» της στη «λογική» που αντιπάλευε επί χρόνια, δεν αλλάζουν ουσιαστικά τίποτα.

Αντίθετα, πολύ μεγαλύτερο ενδιαφέρον απ’ τις «συμβιβαστικές» προτάσεις, έχει η ανάλυση της σύμβασης, που συμπεριλαμβάνεται στην Έκθεση της Ομάδας Έργου για το Ελληνικό. Ακόμη περισσότερο, όταν συνδυάζεται με τα συμπεράσματα των δύο πραγματογνωμώνων, στους οποίους ανάθεσε ο Εισαγγελέας τη διενέργεια πραγματογνωμοσύνης για το ύψος της τιμής με την οποία πωλείται το Ελληνικό – 915 εκ. ευρώ ονομαστική τιμή σε βάθος 15 χρόνων, που ισούται με 575 εκ. τρέχουσας αξίας με βασικό προεξοφλητικό επιτόκιο.

Ο λογαριασμός δεν ξεπερνά τα 600 εκ. σε τρέχουσες τιμές και μετά την επίσπευση – στο πλαίσιο των «βελτιώσεων» - κατά 4 έτη της πληρωμής του 80% της συνολικής τιμής: Για 6.200.000 στρέμματα συνολικά σε 30΄ απόσταση από το κέντρο της Αθήνας - του πρώην αεροδρομίου του Ελληνικού (5.250.000 στρέμματα), της παράκτιας περιοχής του Αθλητικού κέντρου του Αγίου Κοσμά (750.000 στρέμματα) και του αιγιαλού και της παραλίας της περιοχής (200.000 στρέμματα σε παραλιακή ακτογραμμή 3,5 χιλιομέτρων). Για «μια χούφτα ευρώ» ο «επενδυτής» αποκτά την πλήρη κυριότητα του 30% του αεροδρόμιου και 30% της παραλιακής ζώνης του Αγίου Κοσμά εξ αδιαιρέτου συν «δικαίωμα επιφανείας» για 99 χρόνια (αγγλοσαξωνικό δίκαιο για τη γη και τα ακίνητα, που «μεταφύτευσε» το Πρώτο Μνημόνιο στη χώρα μας).

Από τα παραπάνω προκύπτει ότι:

Πρώτον: Σχετικά με την τιμή εκποίησης του «μεγαλύτερου παραθαλάσσιου οικόπεδου της Μεσογείου» στη Lamda D.: Οι δύο πραγματογνώμονες αποδεικνύουν στις εκθέσεις τους ότι η «εύλογη τιμή» του «ανεξάρτητου εκτιμητή» του ΤΑΙΠΕΔ για την υπογραφή της συμφωνίας του 2014, της American Appraisal Hellas Ltd (560 εκ. ευρώ σε τρέχουσα αξία), δεν έχει καμιά σχέση με την πραγματικότητα - ξεκινώντας από τη λαθεμένη(;) και σε κάθε περίπτωση ακατάλληλη μέθοδο εκτίμησης που χρησιμοποιήθηκε. 

Χρησιμοποιώντας διαφορετικές μεθόδους ο καθένας, και οι δύο εμπειρογνώμονες καταλήγουν σε πολλαπλάσια «εύλογη τιμή», ο ένας σε σημερινή αξία 1,5 δις, ο άλλος σε 2,3 δις. Ας θυμηθούμε επίσης ότι η τιμή της μελέτης του 2014 του - επίσημου τεχνικού συμβούλου των ελληνικών κυβερνήσεων, που από την εποχή των μνημονίων ουδέποτε ζητήθηκε η πραγματογνωμοσύνη του - ΤΕΕ (Προεδρία Σπίρτζη) ήταν 3 δις.

Αξίζει να θυμηθούμε επίσης ότι, όπως και σε άλλες μεγα-ιδιωτικοποιήσεις του ΤΑΙΠΕΔ, η Lamda D. ήταν ο μοναδικός «πλειοδότης»(!) στην τελική φάση του διαγωνισμού, καθώς η Fosun, κινέζικος ιδιωτικός όμιλος που συμμετείχε στις μη δεσμευτικές φάσεις, αποσύρθηκε στην τελική: Για να «επανεμφανιστεί», όπως όλοι ξέραμε ότι θα γίνει και καταγγέλλαμε εκείνη την περίοδο, μόλις το Ελληνικό «κατοχυρώθηκε» στη Lamda για πενταροδεκάρες, από κοινού με Fund του Αμπού Ντάμπι, στο τριπλό επιχειρηματικό σχήμα που διαμόρφωσε η Lamda D. για ν’ αναλάβει το εγχείρημα αναζήτησης της χρηματοδότησης του project, καθώς τα ίδια κεφάλαια που είναι διατεθειμένοι να βάλουν οι 3 «συνεταίροι» είναι εξαιρετικά περιορισμένα.

Δεύτερον: Η Στρατηγική Μελέτη Περιβαλλοντικών Επιπτώσεων (ΣΜΠΕ) και το Σχέδιο Ολοκληρωμένης Ανάπτυξης (ΣΟΑ) ιδιωτικής χωροταξίας και πολεοδόμησης για μια νέα «πόλη μέσα στην πόλη» 27.000 κατοίκων, που δεν έχουν κατατεθεί κι εκκρεμούν μέχρι σήμερα, καθώς και όλες οι ΚΥΑ και οι διοικητικές πράξεις που θα εκδοθούν στη συνέχεια, έπρεπε να έχουν κατατεθεί κι εκδοθεί ΠΡΙΝ την υπογραφή της συμφωνίας, καθώς το ΠΔ που θα συμπεριλαμβάνει το ΣΟΕ τελεί υπό το δικαστικό έλεγχο νομιμότητας του Συμβουλίου της Επικρατείας. Αυτό επισημαίνουν, μεταξύ άλλων, τόσο οι πραγματογνώμονες που όρισε ο Εισαγγελέας Οικονομικού Εγκλήματος όσο και, στην έκθεση της, η Ομάδα Έργου που όρισε η κυβέρνηση. Άρα: Οποιοδήποτε «κλείσιμο» της συμφωνίας, πλέον, με εμφάνιση ΣΜΠΕ και ΣΟΑ σήμερα, ΜΕΤΑ ΤΗΝ ΥΠΟΓΡΑΦΗ, θα γίνει με παραβίαση του ίδιου του βασικού μνημονιακού νόμου για το Ελληνικό 4092/2012. Θέματα νομιμότητας στις αποικίες, ωστόσο, ήταν ανέκαθεν περιορισμένου ενδιαφέροντος.

Τα παραπάνω σημαίνουν όμως ταυτόχρονα ότι μετά την έγκριση του ΣΟΑ και του ΣΜΠΕ και την έκδοση των διοικητικών πράξεων που θέτουν σε κίνηση τις διατάξεις του ν.4062/2012, οι κάτοικοι των τριών Δήμων και άλλοι ενδιαφερόμενοι πολίτες θα μπορούν να προσφύγουν και πάλι με αιτήσεις ακυρότητας κατά των πράξεων αυτών (πράγμα που δε θα μπορούσε να συμβεί αν δεν είχε παραβιαστεί, χάρη στη βιασύνη για επίσπευση «επενδυτή» και δανειστών, που έκανε το Ελληνικό «προαπαιτούμενο» της πρώτης αξιολόγησης, η ίδια η δική τους «μνημονιακή νομιμότητα».)

Τρίτον: Ως «βελτίωση» της συμφωνίας χάρη στην κυβερνητική διαπραγμάτευση αναφέρεται η αποδοχή από μεριάς του επενδυτή μιας ελάχιστης μείωσης της θηριώδους δόμησης κατά 10%, από τα 3.000.000 στα 2.700.000 τμ. Αλλά στην επενδυτική πρόταση (σχέδιο Foster & Partners) που συνοδεύει τη σύμβαση, η αναφερόμενη δόμηση είναι έτσι κι αλλιώς μικρότερη κατά 100.000 τμ (2.893.907), ενώ στο δελτίο τύπου που μοιράστηκε μετά την υπογραφή του MOU η διατύπωση δημιουργεί έντονα ερωτηματικά για την αξία των «δεσμεύσεων» του «επενδυτή», όταν αυτές δεν συμπίπτουν με τα δικαιώματα του - για μια επένδυση η οποία θα υλοποιείται θεωρητικά σε βάθος 15ετίας (και πολύ…plus): «Η μέγιστη επιτρεπόμενη δόμηση μπορεί να ανέλθει στα 3.600.000 τ.μ., ωστόσο ο Επενδυτής δεσμεύεται ότι η συνολική δόμηση δεν θα υπερβεί τα 2.700.000 τ.μ…»

Αξίζει να πληροφορηθούμε από πού θα περιοριστεί, έστω και στα χαρτιά, η κατά 200.000 (κι όχι 300.000) τ.μ δόμηση. Από τους ουρανοξύστες έως 60 ορόφους, που σύμφωνα με τους αρχικούς υπολογισμούς θα ήταν δύο, στο Σχέδιο Foster έγιναν όμως τελικά επτά; Από τις εκατοντάδες 16όροφες(!) πολυκατοικίες πολυτελών διαμερισμάτων; Από τα 16.000 τ.μ. στην παράκτια ζώνη αποκλειστικά για χρήσεις καζίνο (λες και δεν έφταναν τα υπάρχοντα εντός Αττικής); Από τα 220.000 τ.μ. αποκλειστικά εμπορικών χρήσεων;

Τέταρτον: Παρ’ ότι το πάρκο παραμένει και μετά την «επικαιροποίηση» της συμφωνίας στα 2.000 στρέμματα, όπως ακριβώς προέβλεπε από την αρχή το Επενδυτικό ΣχέδιοFoster (η Ομάδα Έργου ζητούσε στην Έκθεση της αύξηση του στα 3.100 στρέμματα ή 51%), εμφανίζεται ως «βελτίωση» η προσθήκη 600 στρεμμάτων «επιπλέον χώρων πρασίνου και κοινωφελών χρήσεων». Πρόκειται για το «ιδιωτικό» πράσινο, των κήπων των κατοικιών, πολυκατοικιών κι ουρανοξυστών, ενώ στις «κοινωφελείς χρήσεις» συμπεριλαμβάνονται και οι εσωτερικοί δρόμοι, πλατείες κλπ που θα διασχίζουν το τεράστιο ακίνητο. Είναι ολοφάνερο ότι προκύπτουν ερωτήματα, όπως: Γιατί το (απροσδιόριστης έκτασης) ιδιωτικό «πράσινο» χαρακτηρίζεται ως «επιπλέον»; Δεν υπήρχε έτσι κι αλλιώς η υποχρέωση γι’ αυτό, όπως υπάρχει για οποιονδήποτε χτίζει μια πολυκατοικία σε οποιοδήποτε σημείο της Αθήνας; Μήπως στα 2.000 στρέμματα «μητροπολιτικού πάρκου» είχαν συμπεριληφθεί και τα 600 στρέμματα «ιδιωτικού πράσινου»; Τι ποσοστό στα 600 στρέμματα θ’ αποτελεί το «ιδιωτικό πράσινο» και τι θα είναι νέο «τσιμέντωμα» (δρόμοι κ.α.);

Κάποιος θα πρέπει επίσης να απαντήσει στο σημαντικότερο: Από τι είδους «πράσινο» θ’ αποτελείται το Μητροπολιτικό Πάρκο; Γιατί από την «τοποθέτηση» του, προκύπτει ότι στα 2.000 στρέμματα συμπεριλαμβάνονται τα 700 στρέμματα των διαδρόμων του παλιού αεροδρομίου, με «βάθος» 7 μέτρων ειδικού μπετόν και υπέδαφος δηλητηριασμένο από την κηροζίνη: Το ξήλωμα του, προκειμένου να χρησιμοποιηθεί ως έδαφος για τη νέα δόμηση, είναι οικονομικά δυσβάσταχτο. 

Ακόμα περισσότερο αποκλείεται το ξήλωμα του για λόγους φύτευσης. Αυτό όμως λογικά σημαίνει ότι η φύτευση περισσότερο από το ένα τρίτο του Μητροπολιτικού Πάρκου θα γίνει μετά από επιφανειακή επίστρωση χώματος πάνω από το μπετόν, πράγμα που αποκλείει τα «ψηλά δέντρα», δηλ. τη φθηνότερη ως προς τη φύτευση και συντήρηση και τη μοναδικά αποτελεσματική ως προς την επίδραση στο μικροκλίμα μορφή πάρκου, όπως έχει αποδείξει και η μελέτη του ΕΜΠ εδώ και πολλά χρόνια. Σε μια τέτοια επιφανειακή επιχωμάτωση μπορεί να φυτευτούν μόνο χαμηλή βλάστηση και κυρίως γκαζόν, που αποτελεί τη δαπανηρότερη οικονομικά βλάστηση από άποψη κόστους φύτευσης και συντήρησης, για την οποία επιπλέον, σε εποχή επαπειλούμενης ερήμωσης, χρειάζονται ημερησίως τεράστιες ποσότητες νερού…

Ανακοινώθηκε επίσης ότι χάρη στην κυβερνητική διαπραγμάτευση ο «επενδυτής» θα αναλάβει το κόστος φύτευσης, συντήρησης και φύλαξης του πάρκου, το οποίο σύμφωνα με τη συμφωνία του 2014 αναλάμβαναν το Ελληνικό Δημόσιο κι οι όμοροι Δήμοι μέσω των δημοτικών τελών τους. Αυτό βεβαίως γεννά, εάν είναι έτσι, ένα κεντρικό ζήτημα: Το βασικότερο επιχείρημα μετά από την υπαναχώρηση καθενός από τους προ μνημονίων Πρωθυπουργούς από την αντίστοιχη δέσμευση του ήταν ότι το Ελληνικό Δημόσιο δε μπορούσε ν’ αναλάβει το – πολύ φθηνότερο – κόστος για «ψηλό πράσινο». Πώς άλλαξε – χωρίς να το ξέρουμε, γιατί τίποτα δεν είχε ανακοινωθεί – αυτός ο ισχυρισμός ξαφνικά το 2014, την πέμπτη χρονιά των μνημονίων, και το ΤΑΙΠΕΔ υπέγραψε σύμβαση, σύμφωνα με την οποία το Ελληνικό Δημόσιο αναλάμβανε το σύνολο ενός πολύ μεγαλύτερου κόστους (γκαζόν και χαμηλή βλάστηση); Και τι άποψη έχουν επ’ αυτού οι «δράκοι» της δημοσιονομικής «ορθότητας» δανειστές, υπό τις ευλογίες των οποίων και της συγκυβέρνησης ΝΔ-ΠΑΣΟΚ υπογράφτηκε η σύμβαση του 2014;

Η σύμβαση ωστόσο συμπεριλαμβάνει πληρωμές «αντιστάθμισης» (προκειμένου να μη χαρακτηριστούν από την Κομισιόν «παράνομες κρατικές ενισχύσεις») του Ελληνικού Δημόσιου προς το Φορέα Διαχείρισης του πάρκου και όλων των απαιτούμενων ελεύθερων χώρων δημόσιας χρήσης, δημόσιων και κοινωφελών κτιρίων, υπηρεσιών, δρόμων, κοινοχρήστων πολεοδομικών έργων και συναφών υποδομών για Υποχρέωση Δημόσιας Υπηρεσίας. (Κατ’ αντιστοιχία παροχής τέτοιας υπηρεσίας επιχορηγούνται οι εφοπλιστές για τις άγονες γραμμές στο Αιγαίο και τα υπό ιδωτικοποίηση ΕΛΤΑ για την παροχή υπηρεσιών στα νησιά). Η «αντιστάθμιση» παραμένει.

 Μετά την εξαγγελία ανάληψης των σχετικών βαρών από τον «επενδυτή», σε τι ποσοστό στο σύνολο του κόστους συντήρησης του πράσινου και όλων των άλλων «κοινωφελών εγκαταστάσεων και χρήσεων» θ’ αναλογούν οι κρατικές πληρωμές της Υποχρέωσης Δημόσιας Υπηρεσίας ως «αντιστάθμιση»; (Στη σύμβαση καθορίζεται ότι το ύψος της «αντιστάθμισης» θα προσδιορίζεται σύμφωνα με τα κριτήρια που όρισε το Δικαστήριο στην υπόθεση Altmark (C-280/00), δηλ. «δε θα υπερβαίνει το αναγκαίο ποσόν για την κάλυψη των καθαρών δαπανών παροχής των υπηρεσιών στη βάση και με παραπομπή σε ανάλυση των δαπανών που ευλόγως θα πραγματοποιούσε μια μέση αποτελεσματική επιχείρηση για την εκπλήρωση Δημόσιας Υπηρεσίας»).

Στη σύμβαση και στις πρόσφατες εξαγγελίες επίσης: Δε διευκρινίζεται τι θα είναι ο Φορέας Διαχείρισης του (δημόσιου) πάρκου και όλων των κοινωφελών χρήσεων εντός της νέας πόλης του Ελληνικού - δημόσιος ή ιδιωτικός; Ούτε από τι κονδύλια ακριβώς θα εξασφαλιστεί η επιβίωση του άμεσα όσο και σε βάθος χρόνου.

Πέμπτον: Η σημαντικότερη «βελτίωση» της σύμβασης του 2014 είναι η «αποδοχή» της πρότασης της Ομάδας Έργου, από τα 3,5 χιλιόμετρα παραλίας το ένα χιλιόμετρο, εκεί που βρίσκεται η «ελεύθερη παραλία του Ελληνικού» (αυτή που απελευθερώθηκε το 2006, όταν με πρωτοβουλία της Διοίκησης Κορτζίδη συνεργεία από πολλούς δήμους της Αττικής και πλήθος κόσμου ρίξαμε τα – παράνομα – κάγκελα) και τα «αυθαίρετα» νυχτερινά κέντρα, να διαμορφωθεί σε ανοιχτή παραλία με δυνατότητα πρόσβασης σε όλους. Εδώ βέβαια προκύπτει «χοντρό» ζήτημα: 

Όταν μέχρι σήμερα καταγγέλλαμε ότι το Σχέδιο Foster προβλέπει μια «κλειστή πόλη» πλουσίων με «κλειστές» παραλίες, μας χλεύαζαν. Τώρα κυβέρνηση και Lamda D. παραδέχονται ότι αυτό ακριβώς συμβαίνει και το «διορθώνουν», με «απελευθέρωση», κατά παραχώρηση του «επενδυτή», κάτι λιγότερου από το 30% της ακτογραμμής. 

Και εμείς, που μέχρι σήμερα είχαμε την ψευδαίσθηση ότι το ίδιο το Σύνταγμα απαγορεύει το κλείσιμο των παραλιών και άρα αυτό όπου μέχρι σήμερα συνέβαινε, γινόταν με καταπατήσεις των ακτών παραβιάζοντας τη νομιμότητα, μαθαίνουμε ότι η «απελευθέρωση» 1 χιλιόμετρου της ακτογραμμής της Νότιας Αθήνας θα προβλέπεται με σύμβαση. (Και η υπόλοιπη; Προφανώς θ’ ανήκει στους πλούσιους που θ’ αγοράζουν κατοικία ή θα διαμένουν στα ξενοδοχεία που το Σχέδιο Foster προβλέπει να χτιστούν πάνω στο κύμα - και πάλι μέσω σύμβασης…)

Έκτον: Μετά από υπουργική τροπολογία του Οικονομικών που είχε κατατεθεί «νύχτα» στην Ολομέλεια σε άσχετο νομοσχέδιο (4238/2014) - και ήμουν τότε η μόνη βουλευτής που είχα μιλήσει γι’ αυτό, υποστηρίζοντας ότι αφορούσε το Ελληνικό -, νομοθετήθηκε η υποχρέωση του Δημοσίου να αποζημιώνει τους «επενδυτές» σε ιδιωτικοποιήσεις τις οποίες υπογράφει επιπροσθέτως του ΤΑΙΠΕΔ, το ίδιο ως τρίτο μέρος και αποκλειστικά ως προς την υποχρέωση αποζημίωσης του «επενδυτή», την οποία μ’ αυτό τον τρόπο αναλαμβάνει: Ακόμα και για καθυστερήσεις που οφείλονται σε (ορθές διοικητικά) πράξεις, κι όχι μόνο παραλείψεις, των Δημοσίων Υπηρεσιών, με ενδεικτικά αναφερόμενες στην τροπολογία την Πολεοδομία και την Αρχαιολογική Υπηρεσία. 

Η υποχρέωση αυτή εφαρμόζεται για πρώτη φορά σήμερα στην εκποίηση του Ελληνικού. Έτσι σύμφωνα με τη σύμβαση, η Lamda αποζημιώνεται από το Ελληνικό Δημόσιο:

• Μετά από παραβίαση από μεριάς Δημοσίου οποιασδήποτε συμβατικής του υποχρέωσης.
• Μετά από τυχόν αλλαγή νόμου, είτε πρόκειται για τροποποίηση του βασικού νόμου για το Ελληνικό, 4092/2012, είτε άλλων είτε για νομοθετική ενίσχυση των περιβαλλοντικών υποχρεώσεων της εταιρείας – δεσμεύοντας νομικά και μελλοντικές κυβερνήεις.
• Αν μειωθεί η δομήσιμη επιφάνεια ή υπάρξει αδυναμία συνέχισης των απαιτούμενων εργασιών σε ποσοστό μεγαλύτερο του 3% στο αεροδρόμιο και στην παράκτια ζώνη.
• Ο «επενδυτής» έχει δικαίωμα υπαναχώρησης και καταγγελίας της σύμβασης με επιστροφή των μετοχών σε περίπτωση που καθυστερούν μ’ ευθύνη του δημοσίου οι εργασίες για περισσότερο από 7 μήνες σε ποσοστό μεγαλύτερο του 30% της συνολικής δομήσιμης επιφάνειας. Σε αυτή την περίπτωση το Δημόσιο τον αποζημιώνει με την καταβολή του συνόλου οποιασδήποτε αύξησης της αξίας του συνόλου των μετοχών έχει επέλθει (δηλ. του καταβάλει οποιαδήποτε διαφορά πάνω από τα 915 εκ ευρώ της – σοβαρά υποτιμημένης σήμερα – αξίας των μετοχών, ακόμα κι αν ο «επενδυτής» έχει πληρώσει μόνο την πρώτη δόση απ’ το καταβαλλόμενο τίμημα…)
• Μετά από «γεγονός καθυστέρησης Δημοσίου», το οποίο επέρχεται στις παρακάτω περιπτώσεις:
• Αν μετά από 2 χρόνια από την υπογραφή της σύμβασης δεν έχουν εκπληρωθεί από μεριάς ελληνικού κράτους και οι 11 αναβλητικές αιρέσεις, τις οποίες συμπεριλαμβάνει η σύμβαση (χωρίς αυτή την υπογραφή του Δημόσιου, η σύμβαση θα μπορούσε να λυθεί χωρίς οποιαδήποτε υποχρέωση αποζημίωσης από μεριάς του).
• [Οι 11 αναβλητικές αιρέσεις είναι:

1.     Κύρωση της σύμβασης από τη Βουλή.

2.     Έγκριση του ΣΟΑ με Προεδρικό Διάταγμα.

3.     Έκδοση ΚΥΑ και άλλων διοικητικών πράξεων για έγκριση της πολεοδόμησης της νέας πόλης και ρύθμισης των θεμάτων των σχετικών με τις ζώνες ανάπτυξης.

4.     Διανομή του ακινήτου βάση του ΣΟΑ, ώστε ν’ αποκτηθεί η πλήρης κυριότητα του «επενδυτή» επί του 30% της επιφάνειας στο αεροδρόμιο και 30% της επιφάνειας στην παράκτια ζώνη.

5.     Μεταβίβαση εμπράγματων δικαιωμάτων.

6.     Σύσταση του φορέα διαχείρισης κοινόχρηστων χώρων κι εγκαταστάσεων, ο οποίος θα έχει και την αποκλειστική είσπραξη και διαχείριση οποιωνδήποτε ανταποδοτικών τελών και ανάλογων χρεώσεων.

7.     Χορήγηση αδειών λειτουργίας καζίνο.

8.     Έκδοση αποφάσεων του Συμβουλίου της Επικρατείας, οι οποίες θα πρέπει ν’ απορρίπτουν όλες τις ασκηθείσες αιτήσεις ακυρώσεως!!!

9.     Μη ύπαρξη αίτησης ακύρωσης οποιωνδήποτε διοικητικών πράξεων μ’ εξαίρεση όσες θεσπίστηκαν με μορφή Π.Δ.

10.                       Μη έκδοση αμετάκλητης δικαστικής απόφασης ή μη επέλευση Γεγονότος Ανωτέρας Βίας, που μπορεί να προκαλέσουν μείωση της δομήσιμης επιφάνειας σε ποσοστό μεγαλύτερο του 5%.

11.                       Παράδοση του ακίνητου στον «επενδυτή» ελεύθερο από την κατοχή τρίτου στο σύνολο του (δηλ. «ελεύθερο» από τις περισσότερες από 50 δραστηριότητες και εγκαταστάσεις, δημόσιες, δημοτικές και μη, που βρίσκονται ακόμα σήμερα, από τοFIR Αθηνών μέχρι το Μητροπολιτικό Ιατρείο Ελληνικού, στο εσωτερικό του.]

12.                       Εφόσον υπάρξει

13.                       α) Εύρεση αρχαιοτήτων,

14.                       β) χαρακτηρισμός τμήματος του ακινήτου ως δασικής έκτασης,

15.                       γ) μόλυνση του εδάφους,

16.                       δ) διοικητικές πράξεις ή αποφάσεις,

17.                       που δεν έχουν γνωστοποιηθεί εγγράφως κατά την υπογραφή της σύμβασης (άρα «γεγονός αποζημίωσης Δημοσίου» αποτελεί οποιοδήποτε τέτοιο γεγονός μεταγενέστερο της υπογραφής της σύμβασης) κι εφόσον οποιοδήποτε τέτοιο γεγονός οδηγήσει σε μείωση της δημόσιας επιφάνειας κατά 3% είτε στο πρώην αεροδρόμιο είτε στην παράκτια ζώνη είτε και στα δύο (άρα πρακτικά οδηγήσει σε μείωση της δομήσιμης επιφάνειας, όταν αυτό συμβαίνει π.χ. στην παράκτια ζώνη, επίσης σε ποσοστό πολύ μικρότερο του 3% συνολικά...)

18.                       Οποιαδήποτε διακοπή της κατασκευής οποιασδήποτε εγκατάστασης για περισσότερες από 90 μέρες λόγω πράξεων ή παραλείψεων της Διοίκησης (από έκδοση οικοδομικών αδειών έως εύρεση αρχαιοτήτων ή μολυσμένων εδαφών) θεωρείται «γεγονός καθυστέρησης Δημοσίου» και αποζημιώνεται από το Δημόσιο.

Σε κάθε περίπτωση αποζημίωσης, είτε επειδή το Δημόσιο παραβίασε οποιονδήποτε όρο της σύμβασης είτε εφόσον οποιαδήποτε μελλοντική κυβέρνηση προχωρήσει σε νομοθετικές τροπολογίες είτε λόγω «γεγονότος καθυστέρησης Δημοσίου», το συνολικό ποσό λόγω ευθύνης του Ελληνικού Δημοσίου δε μπορεί να υπερβαίνει το ΤΑΜ (Τίμημα Απόκτησης Μετοχών) που έχει εισπραχθεί μέχρι εκείνη τη στιγμή (δηλ. το μέχρι τότε καταβληθέν τμήμα των 915 εκ ευρώ)!!!

Σε περίπτωση υπέρβασης του ΤΑΜ που έχει εισπραχθεί μέχρι τη συγκεκριμένη χρονική στιγμή, ο επενδυτής δικαιούται να συμψηφίζει τη διαφορά, αφαιρώντας τη διαφορά πάνω από το μέχρι τότε καταβληθέν ΤΑΜ από τις μελλοντικές πληρωμές του προς το Ελληνικό Δημόσιο!!!

Έβδομον: Επιπλέον αποικιακοί όροι:

• Η πώληση και η μεταβίβαση των πωλούμενων μετοχών στον «επενδυτή»απαλλάσσεται από κάθε φόρο μεταβίβασης, φόρο υπεραξίας ή οποιοδήποτε άλλο φόρο επί της συναλλαγής.
• Το ελληνικό Δημόσιο αναλαμβάνει να εξετάσει τη μίσθωση κατάλληλων εγκαταστάσεων εντός του ακινήτου εφόσον μεταστεγάσει μελλοντικά δημόσιες υπηρεσίες ή αρχές εντός του (δηλ. θα πληρώνει νοίκι στον «επενδυτή» όχι μόνο για εγκαταστάσεις που μέχρι σήμερα είναι δωρεάν, π.χ το FIR Αθηνών, αλλά θα πληρώνει νοίκι και για όλες τις υπηρεσίες του, τις οποίες θα εγκαταστήσει για την εξυπηρέτηση της νέας πόλης!)
• Ο «επενδυτής» μπορεί να συστήνει υποθήκες επί του ακινήτου υπέρ τραπεζών καιfunds για λόγους χρηματοδότησης της επένδυσης. Σε περίπτωση καταγγελίας της σύμβασης από τον «επενδυτή» και επιστροφής των μετοχών στο Δημόσιο, οι υποθήκες επί των ακινήτων και τα ενέχυρα επί των μετοχών των ιδιωτών δανειστών του επενδυτή δεν καταπίπτουν, αλλά όλες τις αντίστοιχες δανειακές υποχρεώσεις του αναλαμβάνει το Δημόσιο.
• Στη σύμβαση δεν καθορίζεται τι γίνεται με τ’ αντίστοιχα δικαιώματα (εξασφαλίσεις) τραπεζών και funds που αναλογούν στο «δικαίωμα επιφανείας» στο 70%του αεροδρομίου και στο 70% της παράκτιας έκτασης, όταν αυτό μετά από 99 χρόνια επιστρέψει στο Δημόσιο.
• Ο «επενδυτής» έχει δικαίωμα τροποποίησης του ΣΟΑ (προφανώς και με αύξηση της δομήσιμης επιφάνειας) με μοναδικό όρο να μη μειώνεται η συνολική αξία της επένδυσης μετά από προηγούμενη έγγραφη συναίνεση του ελληνικού Δημοσίου, το οποίο δε μπορεί να την αρνηθεί «άνευ εύλογης αιτίας». Στη σύμβαση δεν προσδιορίζονται ούτε οι λόγοι τροποποίησης του ΣΟΕ από τον «επενδυτή» ούτε ποιες μπορεί να είναι οι «εύλογες αιτίες» που μπορούν να στοιχειοθετήσουν άρνηση του Δημοσίου. Φαίνεται έτσι και πόσο ισχυρή είναι η ανακοίνωση για μείωση της δομήσιμης επιφάνειας στα 2.700.000 τμ.
• Ανακοινώθηκε με τυμπανοκρουσίες ότι ο «επενδυτής» ανέλαβε την υποχρέωση να κάνει περισσότερο εμπροσθοβαρή την υλοποίηση της επένδυσης, που «στρογγυλοποιήθηκε» σε 8 δις σε βάθος 15 ετών. Ωστόσο στη σύμβαση υπάρχει πρόβλεψη για μεταφορά επενδυτικών ποσών από τη μια πεντάχρονη περίοδο στην άλλη επί 3 συνεχείς περιόδους με τον όρο πληρωμής από μεριάς του «επενδυτή» ρήτρας ίσης με το 30% του ποσού που δεν επενδύθηκε αλλά μεταφέρθηκε στην επόμενη πενταετία.

 Έτσι βέβαια η «επένδυση» από 15ετής γίνεται 30ετής. Και στη συνέχεια, όμως, αν στα 30 χρόνια ο επενδυτής δεν έχει ολοκληρώσει την επένδυση, αλλά έχει υλοποιήσει περισσότερο από το 1/3 της, και πάλι μπορεί να συνεχίσει να μεταφέρει την υπολειπόμενη επένδυση (πρακτικά αενάως) στην επόμενη πενταετή χρηματοδοτική περίοδο, εφόσον καταβάλλει την αντίστοιχη ρήτρα. Επειδή δε θυμόμαστε να έχουν απαιτηθεί και να έχουν εισπραχθεί συχνά από το ελληνικό Δημόσιο αντίστοιχες ρήτρες σε άλλα μεγάλα έργα (π.χ. αυτοκινητόδρομοι), μας επιτρέπεται να θεωρήσουμε με βάση την πρότερη εμπειρία ότι η υλοποίηση της επένδυσης μπορεί ν’ αποδειχθεί σωστό «γεφύρι της Άρτας», αν κάτι πάει στραβά. Και

• Όγδοο, πολλά μπορούν «να πάνε στραβά» στα σχέδια του «επενδυτή», ο οποίος δεν έχει εξασφαλίσει ακόμα ούτε τη χρηματοδότηση, που θ’ αποτελέσει και το μεγαλύτερο μέρος των «θεωρητικών» 8 δις ευρώ της επένδυσης συνολικά σε ένα – τελικά – απροσδιόριστο βάθος δεκαετιών. Κι εφόσον κάθε δόση των 915 δις δις που θα καταβάλλει ο «επενδυτής» θα πηγαίνει εντός 10 ημερών και κατά 100% στον ειδικό λογαριασμό των δανειστών στην Τράπεζα της Ελλάδας με προορισμό ένα μη βιώσιμο χρέος, το οποίο όσο το πληρώνουμε τόσο και αυξάνεται, το «καρότο» που επισείει με τη σειρά της και η σημερινή κυβέρνηση μπροστά στα μάτια των (τελικά, αναγκαστικά) «αδαών» είναι ακριβώς η «επένδυση».

Καθώς η δυνατότητα διάθεσης ενός τέτοιου τεράστιου αποθέματος κατοικιών και εμπορικών κ.α. χρήσεων δεν προκύπτει από καμιά μελέτη, είναι πιθανόν μεγάλο μέρος της επένδυσης, και πριν απ’ όλα βεβαίως το πάρκο, να μην ολοκληρωθεί ποτέ και να μείνουν – κατά τα πρότυπα των ισπανικών ακτών – τα «κουφάρια».Είναι επίσης αστείο να διακηρύσσεται ότι η δημιουργία του Πάρκου μετακινήθηκε προς την πρώτη πενταετία, όταν το «μεγάλο ζόρι» του «επενδυτή» θα είναι να ολοκληρώσει κατά προτεραιότητα τη δόμηση στην παράκτια περιοχή κατοικίας, ξενοδοχείων, καζίνο κ.α. εμπορικών χρήσεων, απ’ την οποία μπορεί ν’ αποσβέσει με κέρδος, μέσω της υπερδόμησης «πάνω στο κύμα», ολόκληρη την «επένδυση».

Σε κάθε περίπτωση, πριν απ’ όλα περιβαλλοντικά και κατά δεύτερο ρόλο οικονομικά, τη «νύφη» θα πληρώσουν οι κάτοικοι του λεκανοπέδιου και ιδιαίτερα οι δημότες των γύρω Δήμων: Με βίαιο «σπάσιμο» της φούσκας των ακινήτων στους παραλιακούς Δήμους και αύξηση των κενών κι αδιάθετων διαμερισμάτων. Με λουκέτα πριν απ’ όλα στην «υπερτοπική» αγορά της Γλυφάδας και συμπίεση μέχρι εξόντωσης των τοπικών αγορών στο Ελληνικό, τον Άλιμο, την Αργυρούπολη, τη Δάφνη.

Οι τρεις νέοι Δήμαρχοι των εκλογών του 2014 - που έχουν τεράστια ευθύνη, καθώς «έσπασαν» το παραδοσιακό και ανεξάρτητο από κόμματα «μέτωπο» των προηγούμενων τριών Δημάρχων της περιοχής ενάντια στο ξεπούλημα του Ελληνικού (Κορτζίδης, Κοκκόρης, Ορφανός) και «αγωνίστηκαν» για την «προώθηση της επένδυσης» - φαίνεται ότι αρχίζουν να καταλαβαίνουν τι «ασκό του αιόλου» άνοιξε η στάση τους για τις περιοχές τους και τις τελευταίες μέρες, λίγα εικοσιτετράωρα μετά τους πανηγυρισμούς τους, έχουν αρχίσει να ψελλίζουν περί «υπαναχώρησης» του «επενδυτή» από τις «δεσμεύσεις» του απέναντι τους.

Η κυβέρνηση έχει την πλήρη ευθύνη για την υιοθέτηση, με ή χωρίς δάκρια, μιας αποικιακής συμφωνίας υπό το «βούρδουλα» μιας πορείας που οδηγεί τη χώρα όλο και πιο βαθιά στο καθεστώς «αποικίας χρέους». Ωστόσο, ακόμα και σε μια Βουλή τέτοιου μνημονιακού βάθους, θα έπρεπε να υπάρχουν βουλευτές που να μη σηκώνουν τόσο εύκολα το χέρι τους. Και στους παραλιακούς δήμους, που θα σηκώσουν το μεγαλύτερο βάρος από τα βάσανα που περιμένουν τους κατοίκους ολόκληρης της Αττικής, στα κινήματα πολιτών και στις δημοτικές παρατάξεις είμαστε παντού μαζί, αυτοί που φύγαμε κι αυτοί που μείνανε. Η υπόθεση του Ελληνικού θα είναι το σοβαρότερο κριτήριο για το μέλλον.

Ισχύει για όλους μας: «Εδώ η Ρόδος, εδώ και το πήδημα».

Ο αγώνας, σε κάθε περίπτωση, συνεχίζεται.»

[--->]